マンション部屋番号の決め方｜風水・縁起・資産価値への影響

「部屋番号って、何か意味があるんだろうか。価格に影響するのかな」――内覧の帰り道、エレベーターのボタンを押しながらふとそう思った経験はありませんか。1階・2階・3階と単純に並んでいるようで、よく見ると「409」がなかったり、エントランスから一番奥なのに「101」だったり。実のところ、マンションの部屋番号には業界の暗黙ルールと、風水・縁起にまつわる根深い慣習が混在しています。

私自身、過去に売却査定で訪問した足立区のマンションで「うちの部屋、4が二つ付いてるから売れないですよね」と切り出されたことがありました。さて、本当にそうなのでしょうか。そこで本記事では、部屋番号の世界を覗いてみることにいたしましょう。

マンションの部屋番号は誰がどう決めているのか

部屋番号は、デベロッパー（分譲主）が建物の竣工前に決めるのが一般的です。基本ルールはシンプルで、最初の1〜2桁が階数、後ろの2桁がその階での部屋の通し番号になります。たとえば「803号室」なら8階の3番目の部屋、「1502号室」なら15階の2番目という具合に。ただ、この「通し番号の振り方」に、各社の流儀が出るのです。

「101」「301」が角部屋になる理由｜末尾01の業界慣習

業界の慣習として、各階の「末尾01」はエレベーターから見て一番奥、もしくは建物の端――つまり角部屋に割り当てられることが多いです。それはなぜか。販売戦略上、最も価格が高くつけられる角部屋を「101」「201」「301」と一桁目の番号にした方が、図面を見た顧客が直感的に把握しやすいからだと、とあるデベロッパーの担当者から聞いたことがあります。

とはいえ、これは全国一律のルールではありません。建物の形状が複雑なタワーマンションや、L字型・コの字型の物件では例外が頻発します。実のところ、私が以前担当した中古マンションでは、「101」がエントランス真横の道路に面した部屋で、騒音もあって最も安い住戸でした。慣習はあくまで慣習、というわけですね。

「101号室って角部屋じゃないんですか?」――そう聞かれたら、図面で確認してください、と答えるのが正解でしょう。

「4」「9」「13」が飛ばされるマンションが実在する理由

「4階がない」「409号室がない」――そんなマンションを見かけたことはないでしょうか。これは忌み数を避ける慣習で、デベロッパーが意図的に欠番にしているケースです。

数字	避けられる理由	主な対象
4	「死」を連想させる	病院・ホテル・一部マンション
9	「苦」を連想させる	病院・一部マンション
13	西洋圏の不吉な数 （北欧神話・キリスト教由来など諸説あり）	外資系ホテル・一部高級マンション

日本のマンションで最も多いのは「4」の欠番で、次いで「9」、ごくたまに「13」という順番です（これは単純に何階建ての建物が多いかに由来すると思いますが…）。特に高級志向の物件ほど、購入層に高齢者や富裕層が多いため、こうした配慮が入りやすい傾向があります。逆に賃貸メインのマンションでは欠番なし、というケースがほとんどです。

タワーマンションで番号が複雑になる事情

タワマンに足を踏み入れると、突然番号体系が複雑になります。「3階建てのマンションなら101などから始まり301、302、303などで済むのに、なぜタワマンでは101すら存在しないのか」――こんな疑問を持ったことはないでしょうか。

理由は単純で、低層階に共用施設（ラウンジ・ジム・コンシェルジュデスク・テナント店舗）が入っていることが多く、住戸が始まる階数が3階や4階、ときには10階以上ということもあるからです。さらに同一フロアに20戸以上ある物件もあり、「1530」「1531」と番号が3桁を超えて4桁化することが珍しくありません。

風水・縁起から見た「縁起の良い部屋番号・悪い部屋番号」

ここからが本題、というか皆さんが本当に知りたい部分ではないでしょうか。

中国で好まれる数字（6・8・9）と日本で嫌われる数字（4・9）

中国では、数字の発音が縁起の良し悪しを左右します。「8（bā）」は「発（財を成す）」と発音が似ているため、商売繁盛の数字として絶大な人気があります。「6（liù）」は「流（順調）」、「9（jiǔ）」は「久（永遠・長寿）」と発音が同じため、いずれも吉数とされています。

興味深いのは「9」の扱いです。中国では永遠を意味する吉数なのに対し、日本では「く（苦）」と同音のため凶数とされる――同じ数字が国境を越えると正反対の意味を持つ典型例です。「4（し＝死）」だけは日中ともに避けられる数字、というのが正確な整理です。

なお、「7」「13」を凶数とする見方もありますが、いずれも根拠は地域・時代によって異なり、明確な凶数とまでは言えません（特に「13」の不吉視は、キリスト教の最後の晩餐説、北欧神話のロキ説、数学的非調和説など複数あり、由来は確定していません）。

日本独自の縁起感覚｜世代で異なる「9」への抵抗感

日本独自の感覚で特に根強いのが、漢字「八」が末広がりの形だから縁起が良い、という考え方です。中国の「発音由来」とは別経路で「8＝吉」の感覚が定着している、というのが面白い点でしょう。一方、「9」を苦と結びつける感覚は、世代によって温度差が極端に違います。

ふと思い返すと、私が過去に内覧のアテンドをした80代のお客様が、「9のつく部屋は見たくない」と最初の電話ではっきりおっしゃっていたことがありました。世代によって、この感覚の強さは大きく違います。

ゾロ目・キリ番は本当に縁起が良いのか｜実は売りにくい逆説

ここで雑学的に面白いのが、ゾロ目とキリ番の話です。「333号室」「1001号室」と聞くと、なんとなく特別感がありますよね。心理学的にも、ゾロ目は「認知容易性（覚えやすい）」と「希少性」の両方を満たすため、人は本能的に価値を感じやすいと言われています。

ところが――実務上、完全ゾロ目の部屋は意外と売りにくいケースがあるのです。

部屋番号	特別感	買い手の幅	売りやすさ
802	普通	広い	売りやすい
808	高い（8並び）	広い	売りやすい
1808	非常に高い	限定的（投資家層）	やや時間がかかる
333	高い	限定的（縁起重視層）	売りにくい

なぜか。買い手が「ゾロ目好きの層」に限定されるからです。一般的な実需層（自分が住むために買う人）は「数字（部屋番号）より間取り」を優先するため、ゾロ目だからといって価格が上がることを許容しません。一方、ゾロ目に価値を見出す層（風水重視・縁起重視）は数として限られています。結果として、部屋番号しか強みがない物件は価格交渉でプレミアがつきにくく、売却期間も伸びやすいというのが私の現場感覚です。

ナンバープレートの「7777」が中古車市場で必ずしも高く売れないのと、構造は同じです。

部屋番号は資産価値・売却価格に影響するのか

最後に、最も実利的な話に着地させましょう。

「4」「9」が付く部屋は本当に売りにくいのか

結論から言うと、売却スピードに若干影響することはあるが、価格に明確な差は出にくい――というのが鑑定実務と仲介現場の両方から見た感覚です。

理由は、買い手の年齢層と国籍によって反応が全く違うからです。

買い手層	「4」「9」への反応
30〜40代の実需層	ほぼ気にしない
60代以上の実需層	嫌がる傾向あり
投資家（日本人）	気にしないが、出口で売りにくいと考える傾向
中国系投資家	「4」は強く嫌う、「9」は気にしない（中国では吉数）

つまり、「4」がつく部屋は買い手候補がやや絞られる、というのが正確な表現です。価格を下げざるを得ないかどうかは、結局のところ立地と建物の本質的な価値次第でしょう。

仮に、風水や縁起を気にする需要者や投資家が「4」「9」が付く部屋番号の物件を見送ったとしても、それを気にしない層は一定数存在するので、価格に明確な差が出にくいというのが現状でしょう。

最近新築された分譲マンションの販売価格一覧を眺めてみても、明確に「4」「9」（「13」）が付く部屋の価格を下げて設定するデベロッパーはほぼ存在しませんでした。それよりも、階層・間取り・部屋の向きなどによる格差付けがほとんどです。

「8階」「808号室」が人気になる中国系投資家市場

逆方向の話もしておきます。タワーマンションの8階や、末尾「08」の高層階住戸は、中国系投資家から非常に強い人気があると言われています。

業界内では、都心のタワマンで8階の住戸や、1808号室・2808号室といった「8」が重なる部屋が、周辺住戸より明らかに高い指値で動いた、という話を聞いたことがあります。具体的な物件名は守秘義務で出せませんが、中国系投資家がターゲットになると睨んだデベロッパーが分譲時に「8」のつく住戸の販売価格を意図的に高く設定したケースもあったそうです。

ただし、これは「中国系投資家がアクティブに動いている市場」に限った話です。インバウンド投資が冷え込んでいる時期には、こうしたプレミアは縮小します。永続的な価値ではなく、市況に左右される一時的な需給バランスの話と理解した方が良いでしょう。

中古マンション選びで部屋番号より優先すべき本質的な要素

ここまで部屋番号の話をしてきた上で、最後にプロとして本音を申し上げます。

部屋番号は、マンション選びにおいて優先度の低い要素です。

本当に資産価値に効くのは、ざっくりと以下の順番です。詳細は、また別記事でまとめようと思います。

1. 立地（駅距離、最寄り路線、エリアのブランド）
2. 管理状態（管理組合の機能、修繕積立金の積立状況）
3. 建物のスペック（築年、構造、耐震基準）
4. 間取りと方位（日当たり、通風、生活動線）
5. 階数と眺望
6. 部屋番号（縁起・心理的要素）

部屋番号は最下位、というのが正直な答えです。「4」がつくからと買い控えて、立地の良い物件を逃すのは本末転倒でしょう。