皆さんは、中古住宅の内見で、給湯器が設置から何年経っているのか、確認できていますか？なんとなく、「お湯が出れば問題ないでしょ。」くらいで考えていませんか？そこまで目が行き届く人は上級者です。内見では普通、間取りや日当たり、リフォームが必要かどうかに、どうしても目がいきますから。外壁やパイプスペース付近に置かれた給湯器の年式まで気にする機会は、まずありません。ただ実はこの給湯器、10年を目安に点検・交換が推奨されていて、中古住宅の購入後まもなく、十数万円から数十万円の交換費用が必要になることもあるんです。今日は、購入前に確認したい年数の見方と、契約・価格交渉での備え方、交換費用の金額感までお伝えしていきます。
中古住宅の給湯器は「10年」が交換の目安になる理由
寿命の目安は10年。経年劣化のサインを知っておく
日本ガス石油機器工業会（JGKA）は、ガス給湯器の点検・交換の目安を10年としています。標準的に使われた場合に、安全に支障なく使用できる年数（設計上の標準使用期間）が10年で、これを超えると経年劣化のリスクが高まり、故障や不具合が起きることがあるためです。東京ガスの解説でも、メーカーは製造から10年を、安全上支障なく使用できる期間の目安にしていると説明されています。
ただし、使い方や設置環境によっては、10年より前に不具合が出ることもあります。10年は「寿命」というより、「点検や交換を考える節目」と捉えると分かりやすいでしょう。
JGKAは、経年劣化のサインとして、リモコンにエラーが表示される、普段と違う異音・異臭・発煙がある、時々お湯にならない、お湯の温度が安定しない、といった例を挙げています。放置した場合に想定されるリスクは、機器や配管からの漏れによる火災、設定と違う温度のお湯によるヤケド、燃焼初期の異常（爆発）着火、不完全燃焼によるCO（一酸化炭素）中毒などです。「お湯の出が少し悪い」では済まない可能性があるわけです。
年数の見分け方は、本体の「銘板」を見る
給湯器の年数は、本体に貼られた銘板（ラベル）で確認できます。ノーリツは、設置している製品の型式や製造年月を知りたいときは、製品本体の銘板を確認するよう案内しています。表記は、「2022.06」や「2212」のように、メーカーや機種によって形式が違う場合があります。読み方が分からなければ、メーカーに問い合わせるのが確実です（内覧時は仲介会社）。
注意したいのは、製造年月と設置年が、同じとは限らない点です。製造から時間がたってから設置されるケースもあります。売主から「5年前に交換した」と聞いたときは、銘板の製造年月と、話が合っているかを突き合わせておくと、思い違いを防げます。
また、建物の築年数と、給湯器の年数は別物です。築20年の家でも、5年前に交換されていれば、給湯器はまだ新しい部類です。反対に、築12年で新築時のままなら、すでに10年を超えています。築年数だけで判断しないようにしましょう。
購入前に確認したい、3つのチェックポイント
付帯設備表の「給湯器」欄を読む
中古物件の売買では、売主が「付帯設備表」で、引き渡す設備と故障・不具合の有無を買主に伝えます。全宅連（全国宅地建物取引業協会連合会）の書式では、給湯関係などを「主要設備」として、有無と故障・不具合の状況を記載する形になっています。給湯関係については、使用年数なども記載すべきとする注意書きがあります。
また、経年変化や使用に伴う性能低下、キズ、汚れがあることを了承する趣旨の文言も入っています。
つまり、年数が古いだけで、売主の責任になるわけではありません。買主が自分で年数を確認して判断する、という前提なのです。まずは、付帯設備表に、給湯器の使用年数や、修理・交換の履歴が書かれているかを見てみましょう。
内見で、銘板・設置タイプ・お湯の出方を見る
内見では、売主や仲介会社の了承を得たうえで、次の点を確認します。
一つ目は、銘板の製造年月です。屋外やバルコニー、パイプスペースなどに設置されていることが多いです。
二つ目は、給湯器の種類と設置タイプ（壁掛、据置、屋内設置など）です。東京ガスの解説では、交換は現在と同じ設置タイプでの交換になるとされています。
三つ目は、実際にお湯を出してみて、温度の安定や異音、リモコンのエラー表示がないかを見ること。
四つ目は、JGKAが経年劣化のサインとして例示している、外装のサビや、排気口まわりの煤汚れです。
マンションの場合は、給湯器が住戸内にあるのか、バルコニーやパイプスペースにあるのかによって、管理規約上の扱いが変わる可能性があります。交換時の負担や手続きについて、管理会社や管理規約で確認しておきましょう。
インスペクションや瑕疵保険は、給湯器まで見てくれるのか
建物状況調査（インスペクション）の調査対象は、法律上、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分です（宅地建物取引業法34条の2）。給湯器のような設備は、基本的な調査の対象ではありません。既存住宅売買瑕疵保険も、中心は構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分で、給排水の設備などを対象にするかどうかは、保険法人によって異なります（住宅瑕疵担保責任保険協会）。「インスペクションをしたから、給湯器も安心」とは言えません。設備は別に、自分で確認するのが基本です。
中古住宅の給湯器の交換費用と、購入後に発生する可能性
ガス給湯器の交換費用の目安
気になる交換費用です。東京ガスの公式解説では、ガス給湯器の交換は「安くても10万円以上」とされています。同社の販売実績（2024年4月〜8月、本体・リモコン・工事費込み）では、暖房機能のないもので15万〜20万円、暖房機能付きで30万〜35万円でした。
屋外壁掛型の費用相場（2024年10月時点）は、給湯専用が約9.5万〜12万円、追い焚きのできるオートが約15万〜18万円、高効率型のエコジョーズ（オート）が約18万〜20万円です。屋外据置型は、たとえばフルオートで、壁掛型より約2万円高くなります。
さらに、設置状況によっては、基本工事費に加えて追加工事費がかかります。
これらは一社の例です。実際の金額は、機種や号数、設置状況、事業者によって変わります。購入後に交換する場合は、複数の事業者から見積りを取って比べましょう。
エコキュートなどは、国の補助金が使える場合がある
給湯器が、エコキュートなどの電気・ハイブリッド型の物件もあります。これらの高効率給湯器は、国の「給湯省エネ2026事業」で補助を受けられる場合があります。
経済産業省の事業概要によると、補助額は1台あたり、エコキュートが基本額7万円（性能加算で3万円追加）、ハイブリッド給湯機が基本額10万円（性能加算で2万円追加）、エネファームが17万円です。
対象工事は、2025年11月28日以降に着手したもので、対象住宅には、既存住宅（リフォーム・購入）も含まれます。申請期間は、予約受付が遅くとも2026年11月16日まで、交付申請が遅くとも2026年12月31日までです。予算の状況によっては、これより早く終わる可能性もあります。
なお、ガス給湯器（エコジョーズ）は、この事業の対象機器として挙げられていません。使えるかどうかは、機種や条件によりますので、工事を依頼する事業者に確認してください。
購入後すぐ交換になる前提で、資金計画を立てる
ここまでを踏まえると、給湯器が10年を超えている、または年数が分からない中古物件は、購入後まもなく交換が必要になる可能性を、資金計画に織り込んでおくのが安全です。ガス給湯器なら、15万〜35万円程度（東京ガスの相場の幅）が、一つの目安になります。購入価格と諸費用で自己資金を使い切ってしまうと、入居後に故障したとき、急な出費に対応できません。
逆に、年数が古いと分かっていれば、購入前に交換費用を見込んで予算を組み、入居前に交換するという選択もできます。入居前なら、お湯が使えない期間の影響も小さくできます。
契約条件・価格交渉で、守りを固める
引渡し後に壊れたら、誰の負担になるのか
設備の責任は、契約書と付帯設備表の書き方で決まります。一例として、全宅連の書式に基づく契約では、主要設備のうち「故障・不具合なし」と記載した設備について、引渡し完了日から7日以内に買主が通知すれば、売主が修補する、といった定めが置かれることがあります。
一方、「故障・不具合あり」とした設備や、付帯設備表に記載のない設備は、修補の対象にならない場合があります。
つまり、給湯器が古く、売主が「経年劣化がある」と伝えたうえで売った場合は、引渡し後に壊れても、買主の負担になる可能性が高いのです。書式や特約は、協会や仲介会社によって異なります。通知の期間と対象になる設備は、必ず契約書で確認してください。
なお、民法572条により、売主が知りながら告げなかった事実は、免責特約があっても責任を免れません。
年数を根拠に、交渉を組み立てる
年数が古い給湯器は、価格交渉の材料になります。進め方は、次のとおりです。まず、付帯設備表で使用年数を確認し、10年を超えていれば、交換費用の見積りを取ります。次に、その見積りを根拠に、価格の調整や、引渡し前の交換を相談します。応じてもらえなくても、購入後の交換費用を見込んで、予算を再確認します。
ただし、売主にも事情があります。「古いから値引き」と一律に求めるのではなく、見積り額という客観的な根拠を示して、冷静に相談したほうが、まとまりやすいでしょう。
全日本不動産協会の会員向けの記事でも、築年数が経った物件では、売主が「給湯器は10年以上、従来のまま」のように、年数や修繕履歴を開示することが、トラブルの防止につながると紹介されています。
購入後にやること・注意すること
「法定点検があるから安心」とは限らない
長期使用製品安全点検制度は、経年劣化による重大事故のおそれが高い製品を「特定保守製品」に指定して、点検を促す制度です。かつて対象だった屋内設置のガス給湯器・ふろがまは、令和3年8月1日に特定保守製品から除外されました。現在の対象は、石油給湯機と石油風呂釜の2品目です。
JGKAは除外後も、ガス給湯器についてメーカーが自主的に行う「あんしん点検」を受けられるとしています。メーカーによっては、製品に同梱されたはがきやWebで所有者登録をすると、点検期間に案内が届きます。
中古で購入した場合は、案内が前の所有者に届く、あるいは届かない可能性もありますので、購入後に、メーカーに所有者登録や点検の手続きを確認しておくと安心です。
引っ越し直後は「点検商法」に要注意
給湯器の点検を名乗る電話や訪問にも、注意が必要です。国民生活センターによると、給湯器の点検商法の相談は急増していて、2023年度は12月31日までの時点で1,099件と、2022年度の同じ時期（346件）の約3倍でした。契約当事者の7割以上が70歳以上です。
「ガス会社から依頼された」「自治体から委託された」と身分を偽り、不安をあおって高額な交換を迫る手口もあります。電話や訪問で点検を持ち掛ける業者には安易に点検させない、その場で契約せず比較・検討する、不安なときは契約先のガス事業者やメーカー、消費生活センター（消費者ホットライン188）に相談する、といった対応が大切です。
親御さん世代の住まいを購入する場合にも、あらかじめ共有しておくとよいでしょう。
売主・オーナーの方へ：年数と履歴を正確に伝える
売主の立場でも、給湯器の年数は避けて通れません。付帯設備表には、給湯器の使用年数や修理・交換の履歴、不具合の有無を、正確に書いておきましょう。知っている不具合を伏せたまま売ると、免責特約があっても責任を免れない場合があります（民法572条）。
売却前に、実際にお湯を出して、エラー表示や異音がないかを確認しておくと、書き漏れを防げます。年数が古くても、正確に伝えておけば、買主も納得したうえで判断できます。
まとめ
給湯器の年数は、購入前に確認して「購入後の出費」に備える
ガス給湯器は、10年が点検・交換の目安です。中古購入では、付帯設備表と銘板で年数を確認し、10年を超えていれば、購入後の交換を前提に、資金計画と価格交渉を組み立てましょう。ガス給湯器の交換は、15万〜35万円程度が目安で、追加工事費がかかる場合もあります。
法定点検の対象から外れている点や、点検商法への注意も忘れずに。
あなたが検討している物件の給湯器は、設置から何年経っているでしょうか。
まずは、銘板の製造年月と、付帯設備表の記載を、確認してみてはいかがでしょうか。
※本記事の内容は、日本ガス石油機器工業会（JGKA）、東京ガス、経済産業省（給湯省エネ2026事業・長期使用製品安全点検制度）、全国宅地建物取引業協会連合会・全日本不動産協会の公開情報、国民生活センター、住宅瑕疵担保責任保険協会、宅地建物取引業法・民法をもとに作成しています。費用や補助制度は変更される場合があります。
個別の物件については、宅建業者・設備事業者等の専門家にご確認ください。
WRITER冨田 隼平
不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士ほか
大手信託銀行にて不動産売買仲介、その後業界最大手の鑑定会社にて不動産鑑定評価業務に従事。
現在は独立し、鑑定士として価格調査・鑑定評価・コンサルティングを提供するほか、エージェントとして売買・賃貸のサポートなども行っています。
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