リバースモーゲージとは？仕組みとメリット・デメリットを鑑定士が解説

「家はあるのに、現金がない」。定年を迎え、そのように感じている方は多いのではないでしょうか？年金だけでは心もとない、けれど住み慣れた家は手放したくない——そんな声に応える選択肢として、自宅を担保にお金を借りるリバースモーゲージが注目を集めています。とはいえ、ネットで検索すると「やばい」「悲惨」という文字がずらりと並びますよね。私自身、さまざまな現場で「契約してから後悔した」という相談を何度か受けてきました。本記事では、リバースモーゲージの仕組みからリスク、向き不向きまで、不動産鑑定士兼宅建士の視点で包み隠さずお話しします。

リバースモーゲージとは？仕組みをやさしく解説

「住みながら借りて、亡くなったら家を売って返す」逆向きローンの正体

リバースモーゲージとは、自宅を担保に生活資金を借り入れ、契約者が亡くなった後に自宅を売却して一括返済する、シニア向けの融資制度です。通常の住宅ローンは毎月せっせと返して残高を減らしていきます。ところがこの制度は、元本の返済を最後にまとめて行う、通常とは「逆（リバース）」の流れをたどる。だからこの名前なのです。

流れは大きく4ステップ。まず金融機関が自宅を評価し、限度額を決めます。次に、その枠内で一括または年金のように分割で資金を受け取る。生きている間は元本を返さず、毎月の利息だけを払う。そして契約者の死後、相続人が自宅を売るか現金を用意して、元本と利息を清算して終わり——という具合です。

限度額の決まり方も、ざっくり押さえておきましょう。たとえば自宅の評価額が3,000万円だとします（評価方法：路線価や取引事例などをもとに査定）。融資限度額をその70%とすれば、3,000万円 × 70% = 2,100万円。これが借りられる上限の目安になります。評価額の50〜70%程度に収まることが多い、と覚えておけば十分です。将来の価値下落リスクや金利変動リスクのため、バッファを持たせている形。

なお、死亡時の売却額が借金に届かなかったとき、不足分を相続人が背負うのが「リコース型」、背負わなくてよいのが「ノンリコース型」。この違いは後ほど効いてきますので、頭の片隅に置いておいてください。

民間・公的（社協）・「リ・バース60」——似て非なる3タイプ

ひとくちにリバースモーゲージと言っても、提供元によって中身はまるで別物です。混同したまま相談に来られる方が多いので、ここはしっかり区別しておきます。

ポイントは「お金の使い道」です。生活費や医療費に自由に充てたいなら民間型。低所得世帯の生活を支える福祉の制度が公的型。そして「リ・バース60」は名前こそ似ていますが、その実態は住宅ローンの一種で、建て替え・リフォーム・住み替え・借り換えにしか使えません。ここを取り違えると、後の条件の話がすべてズレてしまいます。

自宅に住み続けられる——メリットは「安心」と「身軽さ」

最大の魅力は、所有権を手放さずに住み慣れた家にそのまま暮らせること。これに尽きます。高齢になってからの引っ越しや賃貸契約は、思っている以上に骨が折れるものです。近所付き合いも、通い慣れた病院も、変えずに済む。この心理的な安心はお金に換えにくい価値でしょう。

家計面では、毎月の支払いが利息だけで済むのが効きます。仮に年4%で800万円を使っていて、その月の利用日数が30日なら——800万円 × 4% × 30日 ÷ 365日 = 約2万6,300円。実際に借りた分にしか利息はかかりませんから、必要なときに必要なだけ引き出せば、負担はぐっと抑えられます。年金生活で「毎月の固定費を増やしたくない」という方には、ここが刺さるはずです。

使い道が比較的自由なのも民間型の持ち味。生活費、医療費、リフォーム、有料老人ホームの入居一時金まで幅広く回せます。ふと大きな出費が必要になったときの備えとしても、悪くない手でしょう。

「悲惨」「やばい」と言われる3つの理由

正直に言います。この制度がインターネットなどで叩かれるのには、それなりの理由があります。ただし「やばい」の中身を分解すれば、ほとんどは事前に手当てできるものです。怖がる前に、正体を見ておきましょう。

長生きするほど追い込まれる「資金枯渇リスク」

これは他のローンにはない、この制度だけの厄介な性質です。限度額が決まっている以上、毎月引き出すたびに借入残高はじわじわ膨らみ、いつか上限（天井）に達します。

限度額2,100万円で月15万円ずつ引き出すケースで計算してみましょう。利息を毎月別途支払う「毎月払い型」なら、借入残高は引き出し額だけ増えるので——

　2,100万円 ÷ 15万円 = 140か月＝約11年8ヶ月で限度額に達します。

ところが利息を後でまとめて払う「後払い型」では話が変わります。利息が残高に積み上がっていく（元利複利）ため、同じ条件でも限度額への到達がぐっと早まる。年4%なら約115か月＝9年7ヶ月——約2年以上の短縮です（計算：月利0.333%として複利で2,100万円到達月数を算出）。

毎月払い型でも、油断は禁物です。利息は借入残高が増えるほど膨らむので、10年（120か月）後の月利息は約6万円（残高1,800万円 × 年4% ÷ 12）。同じ月15万円を引き出しても、利息を引いた実質の恩恵はわずか9万円まで目減りしています。借り続けるほど「同じ引き出し額から得られる価値」が薄れていく——これがこの制度の本質的なコストです。

なお、引き出しを途中で止めることも可能で、亡くなった時点では実際に借りた額と利息分のみが返済対象です。ただし「思ったより早く枠がなくなった」という落とし穴は現実に存在します。

実は最近、まさにこれに近い相談を受けたことがあります。埼玉県内にお住まいの70代のご夫婦で、月々の引き出し額を多めに設定したまま数年が経過し、「まだ元気なのに、もう枠がほとんど残っていない」と青ざめた顔で来られました。試算表を一緒に見直すと、利息が膨らんでいたことに加え、当初の設計が楽観的すぎたことが原因でした。寿命だけは誰にも読めません。だからこそ、「余裕のある月額で、長めの年数を見て設計する」という発想が、この制度では特に大切なのです。

金利上昇と担保割れ——市況が返済を迫る

商品の大半は変動金利型です。つまり金利が上がれば、利息負担はそのまま増えます。

借入残高1,000万円で、金利が年2%から4%へ上がった場合。年間利息は 1,000万円 × 2% = 20万円 から、1,000万円 × 4% = 40万円へと倍増します。年金収入でこの増額は、地味に効きます。

さらに怖いのが「担保割れ」。金融機関は担保を定期的に評価し直します。地価が下がって評価額が借入残高を下回ると、超過分の一括返済を求められることがあるのです。同業から聞いた話なので伝聞ですが、評価見直しのタイミングで存命のまま返済を迫られ、家を手放さざるを得なかったケースもあるそうです。住宅ローンの変動金利が年1%前後なのに対し、リバースモーゲージは年3～6%前後とそもそも高め。市況の波を受けやすい商品だ、という前提は外さないでください。

家族でもめる——相続人・配偶者への影響

契約者が亡くなれば、原則として自宅は売られます。当然、相続人は実家を相続できません。「親が勝手に契約していて、相続のときに初めて知った」——とあるお客様からも、似た愚痴をこぼされたことがあります。

配偶者が契約を引き継げる特約がなければ、残された妻や夫が家を出る羽目になることも。リコース型なら、売却で足りなかった借金が相続人にのしかかります。だからこそ多くの金融機関は、契約時に推定相続人全員の同意を求めるのです。これは縛りではなく、将来のもめ事を防ぐ装置だと捉えてください。なお、ノンリコース型で免除された残債が「債務免除益」として課税される場合もあります。相続や税の扱いは複雑ですので、必ず税理士など専門家に確認してください。

利用条件・金利・主な取扱銀行

年齢・物件・抵当権——意外と厳しい入口

「持ち家さえあれば誰でも」と思われがちですが、入口は意外と狭いです。年齢は概ね50〜60歳以上から。物件は、鑑定士の目線で言えば「土地の価値が落ちにくいかどうか」が肝で、大都市圏や駅近が有利になります。

居住条件もシビアです。単身か夫婦のみが前提で、子と同居していると使えないことが一般的。これは死後に自宅をスムーズに売るための条件です。既存の住宅ローンが残っていても、融資金で完済できる範囲なら利用できる余地はあります。担保には根抵当権を設定するのが通例で、その登記費用は契約者の負担になります。

金利の目安は年3〜6%——変動が大半、固定も登場

金利相場はおおむね年3〜6%前後。通常の住宅ローンより明確に高い水準です。前述のとおり変動金利が主流ですが、近年は固定を選べる商品も出てきました。みずほ銀行は固定10年・20年を、SBIアルヒは全期間固定を用意しています。

2024年のマイナス金利政策解除以降、金利は上昇局面にあります。契約前には、必ず各行の公式サイトで最新の金利を確認してください。数字は私が書いた時点（2026年5月）のものなので、鵜呑みは禁物です。

2026年5月時点の主な取扱銀行

代表的な取扱先を整理します（条件・金利は変動しますので、詳細は各行で確認を）。

系統	金融機関・商品名
リ・バース60型 （住宅関連に限定）	みずほ銀行「みずほ リ・バース60」／三井住友銀行／SBI新生銀行「新生リ・バース60」／みなと銀行 ほか
銀行独自の自由型	りそな銀行「あんしん革命」／楽天銀行「リバースモーゲージ」／東京スター銀行「充実人生」／池田泉州銀行「幸せ百年」／きらぼし銀行 ほか

なお国土交通省の調査では、本制度を商品化している金融機関はまだ約3割。住宅ローンに比べれば、利用も取り扱いもまだ限定的なのが実情です。

マンションは対象になりにくい——「土地が薄い」から

「うちはマンションだけど使える?」という質問は本当に多い。答えは「使いにくい」です。理由は鑑定の発想そのもので、金融機関は経年で目減りしにくい土地の価値を担保にしたい。ところがマンションは区分所有で土地の持分が薄く、建物の劣化も読みにくい。

そのため、築20年以内・専有面積50㎡以上・大都市圏で駅近、といった条件が重なって課されがちです。担保評価額の最低ラインも戸建てより高く、融資割合も戸建てが7割程度なのに対しマンションは5割程度に留まることが多い。公的型に至ってはマンションは原則対象外です。立地が良く築浅なら可能性は残りますが、ハードルは高いと見ておきましょう。

生活保護を受けている・検討している場合は？

生活保護とこの制度は、原則として併用できません。持ち家という資産がある以上、まずはそれを活かすのが先、という考え方です。

ここで重要なのが2024年4月の改正です。生活保護の申請に先立って、自治体（社会福祉協議会）が窓口となる公的制度「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」を使えないか検討することが明確化されました。おおむね500万円以上の資産価値がある居住用不動産を持つ、原則65歳以上の世帯が対象です。

申請自体はいつでも可能ですが、自宅を所有している場合、申請後の資産調査のなかでこの制度の利用を促されるケースが多くなります。不動産を活用できる余地があると判断される間は、保護の開始が認められにくいのが実態です。

運用は世帯の事情や自治体によって変わります。該当しそうな方は、自己判断せず最寄りの福祉事務所に相談してください。

向く人・向かない人——リースバックとの決定的な違い

似た制度に「リースバック」があります。どちらも住み続けながら資金を得られますが、根っこが違う。リバースモーゲージは「借りる」、リースバックは「売る」。ここが分かれ道です。

比較項目	リバースモーゲージ	リースバック
仕組み	自宅を担保に借入	自宅を売却し賃貸で居住
所有権	自分のまま	買主へ移転
月々の支払い	利息のみ	家賃
資金の受け取り	年金型・一括・随時	一括
年齢・収入・同居の制限	あり	原則なし

向いている人は、子に家を残す必要がなく、都心部に価値の高い一戸建てを持ち、年金のように少しずつ受け取りたい人。自分が生きている間は所有権を手放したくない人にも合います。

向かない人は、家を確実に子や孫へ残したい人、マンション住まいの人、地価下落が不安な郊外・地方の人、そして借金そのものに抵抗がある人。長寿の家系で「自分は長生きしそうだ」という方も、慎重になったほうがいい。これらに当てはまるなら、リースバックや通常売却のほうが素直なケースが多いでしょう。