実家が空き家になってしまったとき、「相続放棄すれば、もう関係なくなる」と思っていませんか？なんとなく、手続きさえ終えればそれで一区切り、くらいのイメージを持っている方も多いと思います。無理もありません。相続の話は普段あまり触れる機会がなく、「放棄」という言葉の響きだけで、すべてから解放されるような印象を受けてしまうものですから。ただ、実はこの相続放棄、状況によっては管理の責任だけが残ってしまうことがあるんです。今日は、相続放棄の判断から、実際に空き家を引き継ぐ場合に避けて通れない境界確定の実務まで、順を追って整理していきます。
空き家を「相続放棄」するかどうかは3ヶ月以内に決める
相続放棄の期限（熟慮期間）と起算点
相続放棄には期限があります。民法915条では、「自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」に手続きを行うよう定められており、これを「熟慮期間」と呼びます。起算点は、多くの場合「被相続人が亡くなったことを知り、かつ自分が相続人になったことを知った日」です。実務上は、亡くなった当日から数えるケースがほとんどでしょう。空き家の場合、遠方に住んでいて訃報を知るのが遅れたり、後順位の相続人に回ってきたのが数ヶ月後だったりすることもあるため、起算点がいつなのかは個別に確認が必要です。
期限に間に合わないときの「期間伸長」という選択肢
3ヶ月では判断がつかない、という話もよく聞きます。空き家の資産価値がプラスなのかマイナスなのか、借金の有無を含めて財産調査に時間がかかるケースは珍しくありません。こうした場合、家庭裁判所に申し立てることで、熟慮期間を伸長してもらえる制度があります。財産調査が終わっていないという事情があれば認められやすい傾向にあるようです。とはいえ、申立て自体にも期限内の対応が必要になるので、「まだ3ヶ月あるから大丈夫」と先延ばしにせず、大変だとは思いますが早めに動き出すことをお勧めします。
相続放棄の申述手続き（必要書類・家庭裁判所への提出）
相続放棄は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に「相続放棄申述書」を提出して行います。戸籍謄本など必要書類を揃え、受理されれば正式に相続人ではなくなります。ここで注意したいのが、一度受理されると原則として撤回できないという点です。空き家だけを放棄して預貯金は相続する、といった選択的な放棄はできません。プラスの財産もマイナスの財産も、まとめて手放すことになります。
相続放棄後の管理責任は「現に占有していた人」だけに限定される（2023年民法改正）
2023年民法改正で「現に占有」がカギに
ここが今回、一番お伝えしたいポイントです。2023年4月に施行された改正民法940条により、相続放棄後の義務の内容が変わりました。改正前は「相続放棄をした者は、次の管理者が財産の管理を始めるまで、自己の財産と同一の注意をもって管理を継続しなければならない」という、やや曖昧な規定でした。改正後は、放棄の時点でその財産を「現に占有」している場合に限り、「保存義務」を負うと明確化されています。「現に占有」とは、実際にその建物を事実上支配・管理している状態のことです。
たとえば被相続人と同居していて、放棄後もそのまま住み続けているようなケースが典型例でしょう。逆に言えば、遠方に住んでいて生前ほとんど関わりがなかった相続人であれば、放棄と同時に義務からも解放される、というのが改正後の考え方です。
誰も相続放棄しなかった空き家はどうなるのか（相続財産清算人）
相続人全員が放棄すると、その空き家は誰のものでもない状態になります。この場合、利害関係人（債権者や特別縁故者など）の申立てにより、家庭裁判所が「相続財産清算人」を選任し、財産の清算手続きを進めます。申立て時には、清算人の報酬等に充てる予納金として数十万円から100万円程度を納める必要があり、これは申立人の負担です。その後、6ヶ月以上の公告期間を経て相続人がいないことが確定すると、財産は最終的に国庫に帰属します。ただし、この手続きは誰かが申し立てて初めて動き出すものです。申立てがなければ、空き家はそのまま放置され続けてしまう、という点は知っておく必要があります。
放置された空き家は「特定空家」に指定されるリスクがある
行政代執行までの流れ
相続放棄したかどうかにかかわらず、管理が行き届かない空き家は「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、自治体から「特定空家等」に指定されることがあります。指定されると、まず助言・指導が行われ、改善されなければ勧告、さらに命令へと段階が上がっていきます。命令にも従わない場合、最終手段として行政代執行が実施され、解体等の費用は所有者に請求される仕組みです。近隣トラブルの種にもなりやすいので、「誰も住んでいないから大丈夫」とは考えないほうがよいでしょう。
相続放棄者への費用請求はあるのか
気になるのは、相続放棄した人にも解体費用などが請求されるのかという点です。実務上の考え方としては、放棄によって「現に占有」していない状態になった人は、勧告や命令の名宛人にはならず、行政代執行の費用を負担する必要は基本的にないとされています。ただし、これは相続放棄が適切に完了していることが前提です。放棄の手続きをしないまま放置していると、いつまでも相続人としての立場が残り続けてしまいます。空き家を手放すと決めたなら、中途半端にせず、きちんと手続きを完了させることが自分の身を守ることにつながります。
空き家を引き継ぐなら「境界確定」は避けて通れない
なぜ境界が曖昧だと売却も建て替えもできないのか
ここからは、相続放棄せずに空き家を引き継ぐと決めた場合の話です。古い戸建てほど、隣地との境界が図面上あいまいなまま何十年も経過している、というケースが少なくありません。境界が確定していないと、買主側が安心して購入できず、売却が難航する原因になります。建て替えの際も、建築確認申請で境界の明示が求められることが一般的で、曖昧なまま進めることはできません。「親の代からずっとこの境界でやってきた」という口約束だけでは、法的な根拠としては心もとないのです。
確定測量と現況測量の違い
測量と一口に言っても種類があります。「現況測量」は、現地の状況をそのまま測るだけで、隣地所有者との合意は必要ありません。一方「確定測量」は、隣地所有者や場合によっては道路管理者（官）の立会いを経て、境界を正式に確定させる測量です。売却時に買主や仲介会社から求められるのは、基本的にこの確定測量による「筆界確認書」です。現況測量だけで済ませてしまうと、後から「本当の境界はここじゃない」というトラブルに発展しかねません。
境界確定測量の実務フロー
隣地立会いから筆界確認書作成までの流れと期間
確定測量は、まず土地家屋調査士に依頼するところから始まります。登記記録や公図などの書類を収集したうえで現況測量を行い、その結果をもとに境界の仮ポイントを設定。ここで隣地所有者に立ち会ってもらい、双方が納得できる位置かどうかを確認します。合意が得られれば、筆界確認書を作成し、必要に応じて登記手続きへと進みます。全体の期間は、土地の条件や隣地所有者との調整状況にもよりますが、おおむね1.5〜3ヶ月程度が目安です。隣地所有者が遠方に住んでいたり、連絡がつきにくかったりすると、これより長引くこともあります。
費用相場（民民立会い・官民立会い）
費用は、隣地がすべて民有地の場合（民民立会い）で30万円〜50万円程度、道路など官有地とも接している場合（官民立会い）は60万円〜80万円程度が相場です。官民立会いのほうが高くなるのは、自治体の道路管理者等との調整に時間と手間がかかるためです。空き家の解体費用や仲介手数料と合わせると、思った以上に初期費用がかさむことがあるので、売却や活用を検討する段階で早めに見積もりを取っておくと資金計画が立てやすくなります。
隣地と揉めているときは「筆界特定制度」という選択肢
裁判より早く安く解決できる仕組み
隣地所有者との話し合いがまとまらない場合、いきなり裁判、という前に検討したいのが「筆界特定制度」です。これは法務局の筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、もともとあった筆界の位置を特定する制度です。新しく境界を決めるのではなく、実地調査や測量を通じて「本来の境界」を明らかにするという性質のものです。裁判に比べて迅速かつ低コストで進められる点が大きなメリットで、手数料も土地の価格に応じて数千円〜1万円程度からと、訴訟に比べればかなり抑えられます。
相続放棄と境界確定、どちらを先に考えるべきか
最後に、多くの方が迷うポイントに触れておきます。「境界が曖昧な空き家だから、いっそ相続放棄したほうが楽なのでは」と考える方は少なくありません。気持ちはよく分かります。ただ、境界の不確定さは、測量によって解決できる問題であることがほとんどです。一方で相続放棄は、一度手続きをすると原則やり直しが効きません。判断の順番としては、まず空き家の資産価値と管理リスクを見極め、境界確定にかかる費用と労力を天秤にかけたうえで、それでも手放したいのか、引き継いで活用・売却したいのかを決めるのが筋道だと思います。
あなたの空き家は、本当に「厄介なだけ」の存在でしょうか。境界さえ整理すれば、思いがけない価値が見えてくることもあります。
まとめ
「放棄すれば終わり」ではなく、まず全体像を把握する
空き家の相続放棄は、3ヶ月という限られた時間の中で判断しなければならない一方、放棄後も「現に占有」していれば管理責任が残る可能性があります。放置すれば特定空家に指定されるリスクもあるため、放棄するにせよ引き継ぐにせよ、中途半端な対応が一番危険です。引き継ぐ選択をした場合は、境界確定という実務が待っていますが、これは決して乗り越えられないハードルではありません。まずは現状を正しく把握することから始めてみませんか。専門家に相談すれば、あなたの空き家に本当に必要な手続きが見えてくるはずです。
※本記事の内容は、
民法915条・940条、空家等対策の推進に関する特別措置法、裁判所・法務省の公開情報をもとに作成しています。
個別の事案については、必ず弁護士・司法書士・土地家屋調査士等の専門家にご確認ください。
WRITER冨田 隼平
不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士ほか
大手信託銀行にて不動産売買仲介、その後業界最大手の鑑定会社にて不動産鑑定評価業務に従事。
現在は独立し、鑑定士として価格調査・鑑定評価・コンサルティングを提供するほか、エージェントとして売買・賃貸のサポートなども行っています。
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