【2026年最新】住宅ローン 変動金利と固定金利を徹底比較｜どっちが得か選び方を解説

「住宅ローンは変動で組むのが良いの？固定のほうが良いの？」――これは不動産に携わる人なら何度も聞かれる問いじゃないでしょうか？当然、人それぞれに考えがあり、またその人の置かれてる状況や将来への考え方、その時点での経済動向によって答えは変わってきます。

実のところ、2026年4月現在、住宅ローン選びは過去10年でいちばん悩ましい局面に入っています。ニュースなどでも多く取り上げられているので、ご存じの方が多いでしょう。日銀が政策金利を0.75%まで引き上げ、変動金利は15年ぶりに1%超えするところも。それでも固定との金利差は依然1.5%以上。さて、あなたならどう判断しますか。本記事では、現場で見てきた事例も交えつつ、後悔しない選び方を整理していきます。

住宅ローンの変動金利と固定金利、何がそんなに違うのか

変動金利は「半年に一度、こっそり書き換えられる」金利

変動金利は、市場の短期金利に連動して適用金利が見直されるタイプです。基準は短期プライムレート。多くの銀行では4月1日と10月1日に基準金利が見直され、3か月後の返済分から実際に適用される、という流れになります。

2026年4月時点の主要行の変動金利は、優遇後の適用金利でも1%の大台を伺う銀行が増えてきました。。三菱UFJ銀行が0.945%、住信SBIネット銀行が0.950%、ソニー銀行が0.997～1.357%といった水準です。

ただし、ここに「5年ルール」という独特な仕掛けが噛んできます。金利は半年ごとに動くのに、月々の返済額そのものは5年に一度しか変わらない。一見ありがたい仕組みですが、後ほど触れるとおり、これが落とし穴にもなります。

固定金利は「全期間固定型」と「固定期間選択型」の2系統

固定金利と一口に言っても、中身は大きく2種類に分かれます。完済までずっと金利が変わらない全期間固定型（フラット35が代表例）と、3年・5年・10年など最初の一定期間だけ固定する固定期間選択型です。

2026年4月の水準は次のとおり。

• 全期間固定（フラット35）：約2.49%（融資率9割以下、21〜35年）
• 10年固定：約2.85%〜3.50%（住信SBI 2.869%、三菱UFJ 2.97%、みずほ2.85%〜3.50%など）

「変動が1.0%、10年固定が3.0%」――この差はざっくり2.0%。借入3,000万円・35年で計算すると、月々の返済額で約3万円の開きが出ます。けっこう大きい…

一覧表で見る変動と固定の違い

ざっくりまとめると、変動は「低コスト・高リスク」、固定は「高コスト・低リスク」。ここまでは多くの解説記事と同じです。問題は、今この瞬間にどちらが妥当かということ。続きで掘っていきます。

みんな結局どっちを選んでいるのか―最新データと過去の推移

2026年現在、新規借入の約8割が変動金利

国土交通省「民間住宅ローン実態調査」および住宅金融支援機構の最新調査によると、2025年度の新規住宅ローン利用者のうち、約84.3%が変動金利を選択しています。固定期間選択型が約12%、全期間固定型に至ってはわずか3〜9%ほど。

「変動金利、人気すぎでは？」と思われるかもしれません。が、過去の流れを見ると、これは突発的な現象ではありません。

変動金利・固定金利選択割合の推移

年次	変動金利	固定金利
2016年頃	約80%	約20%
2022年	約80%	約20%
2024年4月	77.4%	22.6%
2024年10月	79.0%	21.0%
2025年度	84.3%	15.7%

2024年3月に日銀がマイナス金利を解除し、その後段階的に利上げが進んだ局面で、むしろ変動の選択割合は上昇しているのです。これは興味深い動きです。

なぜ「上がるのに変動を選ぶ」のか

理由はシンプルで、当初金利の差が圧倒的だから。借入3,000万円・35年・元利均等で試算してみます。

• 変動1.0%：月返済額 84,685円／総返済額 約3,557万円
• 10年固定3.0%（11年目以降3.5%と仮定）：月返済額 115,455円／総返済額 約4,650万円超

計算式は、月返済額＝借入額 × {金利月利 ×（1+金利月利）^返済回数}÷{（1+金利月利）^返済回数−1}。実際の住宅ローン計算ツールで両者を並べると、月3万円・総額1,000万円超の差が出るわけです。

「上がるかもしれないリスク」と「いま確実に発生する1,000万円超の差」を天秤にかけたとき、多くの人が前者を取る。これは決して非合理ではありません。

ただし、この計算には「金利が上がらない前提」が含まれている点には注意が必要です。後ほど検証します。

変動金利のメリットとデメリット―メリットのほうが多いが・・・

メリット：浮いた返済差で「人生の選択肢」が増える

変動金利の最大の武器は、当初の月返済額の軽さです。これは家計のキャッシュフローを直接改善します。

実際によく聞く話でも、変動を選択したことで浮いた月数万円を新NISAに回して運用するという考え方。「住居費を抑えて将来資産を作る」という発想は、ここ数年で完全に主流になりました。

また、住宅ローン控除を活用すれば、低金利の変動なら金利負担の多くを相殺できるという考え方もあります。さらに、金利の影響が大きいのは元本が多く残る返済初期である点を踏まえれば、最初に低金利で始められる変動が最適という発想も成り立ちます。

ほかにも、繰上返済しやすい点、金利下落局面の恩恵を即時に受けられる柔軟性、ネット銀行を中心とした優遇幅の大きさ（店頭金利から最大2%超の引き下げ）など、変動には合理的な強みが多いのです。

デメリット：「未払利息」というあまり知られていない地雷

変動の本当の怖さは、月々の返済額が増えることではありません。金利が上がっているのに返済額が変わらないことです。

5年ルールにより、返済額は5年間据え置かれます。その間に金利が上がると、返済額のうち利息の比重が膨らみ、元金がほとんど減らない――場合によっては、利息すら払いきれず「未払利息」として残債に積み上がる現象が発生します。

知らないうちに借金が増えている。これが、変動金利の本当のリスクです。

借入3,000万円・当初金利0.5%・月返済約87,000円のケースで、2年後に金利が2.5%へ急上昇したとしましょう。本来なら月返済が約110,000円超になるはずですが、5年ルールで据え置かれます。すると元金返済はわずか2万円、利息が83,000円。元金がまったく減らない地獄が始まるわけです。

ふと気づくと、5年経っても残債が減っていない。当初の試算より総返済額が膨らむ。よくあるシナリオです。

5年ルール・125%ルールの仕組みと注意点

5年ルールは「返済額を5年間据え置く」、125%ルールは「6年目以降の上昇幅を従前の1.25倍までに制限する」という仕組み。家計を急変から守る優しさを持つ一方、副作用も大きい。

注意したいのは、この保護ルールが適用されない銀行があることです。SBI新生銀行やソニー銀行などは元金均等返済方式を採用しており、金利上昇がそのまま返済額に反映されます。契約前に「自分の銀行のルールはどちらか」を必ず確認してください。これ、現場でも見落としが多いポイントです。

固定金利のメリットとデメリット―「安心料」をどう評価するか

メリット：35年先まで返済額が見える安心感

固定金利の本質は、「金融リスクを銀行に転嫁できること」です。月々の返済額が完済まで変わらないので、教育費、老後資金、車の買い替え――ライフプラン全体を確定値で組み立てられます。

私が以前担当した自営業のお客様（40代、夫婦で飲食店経営）は、迷わずフラット35を選びました。「収入が読めないのに、返済額まで読めなかったら計画なんて立てられない」と。これは至極まっとうな判断です。

それから、意外と知られていないのがインフレ耐性。物価が上がる時代に住居費だけが固定されていると、実質的な返済負担は年々下がっていきます。賃上げが続く局面では、固定金利は地味に有利になり得ます。

デメリット：いま確実に発生する「保険料」のコスト

最大のデメリットは、当初金利の高さ。借入3,000万円・35年で変動1.0%と全期間固定3.0%を比較すると、月返済額の差は約3万円、総返済額でも約1,100万円の差になります。

「保険料」と割り切れる人にはいいのですが、何も起きなかった場合（つまり変動金利が上がらなかった場合）、これが純粋な機会損失として残ります。

加えて、固定は審査時の金利が高いため、借入可能額が減るという見過ごせない副作用もあります。同じ年収でも、固定にした途端に希望の物件に手が届かなくなることがあるわけです。銀行は返済比率（年収に占める年間ローン返済額）を一つの指標として評価するため、固定にするだけで年間ローン返済額が増え、借りにくくなる・ローン返済額が減るように物件価格が低いものを選ばざるを得ない。

フラット35と民間固定金利、どっちがいい？

ざっくり整理するとこうなります。

項目	フラット35	民間固定金利
金利水準（2026年4月）	2.49%〜	2.50%〜3.50%程度
保証料	不要	必要（30〜60万円）
団信	任意加入	原則必須
審査基準	緩やか（自営業に強い）	安定性重視
物件条件	機構基準への適合必要	比較的自由

フラット35は、自営業・転職直後・頭金少なめ・中古住宅といった「民間で通りにくい条件」に強い。一方、給与所得者で物件にも問題がない人なら、民間銀行の全期間固定のほうが金利・付帯サービスとも有利になることが多いです。

2026年の金利動向と今後の見通し

日銀利上げと住宅ローン金利の連動

2026年の住宅ローン金利を語るうえで外せないのが、日銀の政策金利です。日銀は2024年3月にマイナス金利を解除して以降、段階的に政策金利を引き上げてきました。2025年12月には0.75%まで到達し、市場では2026年末に1.25%、2027年中に1.50〜1.75%への到達がメインシナリオとして織り込まれています。

変動金利は短期金利に連動し、固定金利は長期国債利回りに連動する――これが基本構造です。実際、10年国債利回りは2026年に入ってさらに上昇スピードが上がっており、これが10年固定や全期間固定の金利を押し上げています。

変動と固定の「逆転」は起こるのか

「変動の総返済額が固定を超える逆転現象は本当に起きるのか?」――これ、お客様からよく聞かれる質問です。

結論から言うと、2026年単年では起こりにくいが、利上げが想定以上に加速するシナリオでは十分あり得ます。

具体的に試算すると、変動金利が固定金利の総返済額を超えるためには、現在の1.0%水準から少なくとも+1.5%以上、つまり日銀の追加利上げが6回程度は必要という見方が一般的です。

ただし、これは「平均的に上がる」場合の話。借入の早い段階で急上昇するシナリオでは、5年ルールの未払利息問題と相まって、もっと早く逆転する可能性もあります。

一方で、住宅ローンというのは一般に35年などの長期にわたるものであるため、20年・30年後の金利なんて誰にも予測できないのです。いつか再びマイナス金利になる可能性もありますし、バブル期のような8％超の金利になる可能性だってあるという現実。長期的なリスクも把握したうえで、選択することが重要です。

「金利のある世界」に頭を切り替える時期

ここ10年以上、私たちは「金利はゼロが当たり前」という世界に慣れてしまいました。ですが、本来、住宅ローンに金利が乗るのは経済が正常化した証でもあります。

専門家の多くは、日銀の利上げ終着点（ターミナルレート）を1.25%〜1.75%程度と見ています。もしこのレンジで止まれば、変動金利は1.5〜2%、固定金利は3%台で安定する世界になります。

変動金利を選ぶなら、「金利が2%程度上がっても家計が破綻しないか」を事前にシミュレーションしておく。これは2026年以降、必須の作業です。

自分はどっちを選ぶべきか――タイプ別の判断軸

変動金利が向いている人

実際に現場で「変動向き」と感じるお客様の特徴を整理すると、こうなります。

• 世帯年収に対して借入額に余裕がある（返済比率20%以下が目安）
• 昇給・ボーナス・副収入で繰上返済が現実的にできる
• 借入期間が短め（10〜15年程度で完済予定）
• 金利動向を能動的にチェックする習慣がある
• 上昇局面で固定へ借り換える判断がスムーズに下せる

最後の項目は意外と重要です。変動を選ぶということは、「自分が金融判断をし続ける」覚悟をするということ。任せたい人には向きません。

固定金利が向いている人

逆に、固定をおすすめしたいのはこういう方々です。

• 自営業・フリーランス・歩合制で収入変動が大きい
• 借入額が大きく（年収の7倍超）、返済期間も長い（30年以上）
• 養育費のピークが返済期間中に来る世帯
• 金利ニュースを気にし続けるストレスを避けたい
• 配偶者や家族が「変動の不確実性」に強く不安を感じている

「不安に思うかどうか」も、れっきとした判断軸です。月数千・数万円の差より、夜ぐっすり眠れることのほうが価値が高い、という判断はまったく合理的なのです。

ミックスローン（変動＋固定）という第三の道

最近静かに人気が出ているのが、変動と固定を組み合わせるミックスローン。借入を半々、あるいは7:3で分けることで、低金利と安心感を両取りする手法です。

借入4,000万円・30年で、変動2,000万円（1.0%）＋固定2,000万円（3.0%）のミックスを組むと、総返済額は約5,352万円。変動全額より約720万円重く、固定全額より約720万円軽い――まさに『真ん中』に着地します。

「金利上昇シナリオでも、変動全額より傷が浅い。下落局面でも固定全額より得をする。」――これが本質です。ただし、契約事務手数料が増える銀行が多く、繰上返済の判断（変動を先に減らすか、固定を先に減らすか）も複雑になります。日本人に多い「真ん中を取りたい派」には合理的な選択肢ですが、シンプル志向の人には不向きでしょう。

借り換えで金利タイプを変えるべきか

借り換えで得をする3条件

借り換えを検討すべきかどうか、判断軸はシンプルです。次の3条件すべてを満たすかどうか。

1. 金利差が1%以上
2. 残債が1,000万円以上
3. 残期間が10年以上

これは銀行業界で広く使われている目安で、3つ揃えば諸費用（30〜100万円）を回収したうえで、総返済額の節約効果が出ます。たとえば残債3,000万円・残期間25年・金利差1%のケースなら、諸費用50万円差し引いても350万円超の節約が見込めることが多い、という具合です。

変動から固定への借り換えタイミング

「いつ動くべきか?」――2026年に入って、気になる人も増えているのではないでしょうか。判断のポイントは3つ。

1. 自分の変動金利が1.5%を超えたとき
2. 固定金利が「今後さらに上がる」前――特に長期金利3%超え前のタイミング
3. 5年ルールの見直し時期（6年目、11年目など）が近づいているとき

固定金利は市場の利上げ予測を先回りして動きます。「迷っている間に固定の旨味が消える」というのは、過去の利上げ局面でも繰り返されてきたパターンです。市場の動向を見ながら動くなら早めに、というのが現場の感覚値です。

上記は、あくまで固定金利に変更したいと考える場合の判断基準です。数年後に住み替えを検討している方や長期的な視点で見たときにリスクを許容できる方などは、現状変動金利のメリットのほうがまだ大きいと考えるので、変動のままも立派な選択肢でしょう。

諸費用と注意点

最後に借り換えにかかる諸費用についてまとめます。借入額3,000万円ベースでざっと次のとおり。

項目	費用目安
旧ローン完済手数料	5,500〜33,000円
旧抵当権抹消費用	1〜10万円
新ローン事務手数料	33,000円〜残債×2.2%
新保証料	0〜60万円
新抵当権設定費用	12〜15万円
印紙税	約2万円
合計	20〜100万円強

それから見落としがちな注意点を3つ挙げておきます。①住宅ローン控除の適用条件が変わる可能性、②団信の再審査に通らないリスク（健康状態次第）、③借り換え後にミックスにできるか。特に団信は加齢で通らなくなることがあるので、検討するなら早めに。

※本記事の金利水準は2026年4月時点の各種公開情報に基づいた目安です。実際の適用金利は金融機関・契約条件・審査結果により異なりますので、ご検討の際は各銀行の公式情報をご確認ください。